Технологические решения офисных центров

Компания «ПСК «ДОМИНАНТА» предоставляет профессиональные услуги по проектированию офисных центров и бизнес-парков. Классификация офисной недвижимости в России (классы A, B+, B) носит рыночный, а не нормативный характер – однако требования к каждому из этих форматов хорошо известны рынку, и наши проекты полностью им соответствуют. Мы охватываем полный цикл – от разработки архитектурно-технологической концепции до подготовки рабочей документации, пригодной для прохождения государственной экспертизы и строительства.

Почему офисный центр требует специализированного проектирования

Офисное здание – это среда, в которой ежедневно работают сотни или тысячи человек, и каждое проектное решение напрямую влияет на их производительность, безопасность и комфорт. Неправильно рассчитанная лифтовая группа создаёт очереди в часы пик, недостаточная вентиляция снижает концентрацию внимания, плохая акустика переговорных нарушает конфиденциальность переговоров.

Ошибки, заложенные на стадии проекта, после строительства практически неустранимы: колонный шаг, не рассчитанный под модульную расстановку рабочих мест, делает часть площади коммерчески непригодной; отсутствие резервных мощностей электроснабжения исключает возможность размещения серверного оборудования арендаторов. Качественный проект устраняет эти риски до начала строительства.

Особую роль профессиональное проектирование играет для объектов с повышенными требованиями:

• Многоарендные офисные башни и комплексы с независимыми инженерными системами для каждого арендатора.
• Штаб-квартиры и корпоративные кампусы с нестандартными планировочными и инженерными требованиями.
• Офисные здания в составе многофункциональных комплексов с гостиницей, торговлей или апартаментами.
• Объекты с повышенными требованиями к информационной безопасности и защищённости переговорных пространств.

Состав проектных работ

Проектирование офисного центра выполняется поэтапно в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 87 и СП 118.13330.2022. На предпроектной стадии разрабатывается архитектурно-технологическая концепция с обоснованием планировочной структуры и инженерных систем, эскизный проект с 3D-визуализацией и технико-экономическим обоснованием, а также архитектурно-градостроительный облик (АГО) и архитектурно-градостроительное решение (АГР) при необходимости их согласования. На стадии основного проектирования формируется полный комплект проектной документации по разделам АР, КР, ИОС, ПБ и другим, рабочая документация с детализацией всех конструктивных и инженерных решений, а также материалы для прохождения государственной или негосударственной экспертизы.

Планировочные решения и организация рабочего пространства

Эффективная планировка офисного этажа – это баланс между коммерческой эффективностью, эргономикой рабочих мест и гибкостью под различных арендаторов. Лестничные и лифтовые узлы, санузлы и инженерные шахты группируются в ядре здания, освобождая периметр для рабочих зон с естественным освещением.

В наших проектах прорабатываются:

• Открытые рабочие зоны (open space) с расчётом площади рабочих мест в соответствии с СП 2.2.3670-20 – не менее 4,5 кв.м на сотрудника при работе за компьютером с плоским монитором.
• Переговорные комнаты различной вместимости с акустическими решениями, обеспечивающими конфиденциальность переговоров в соответствии с требованиями СП 51.13330.2011.
• Зоны неформального общения, коворкинга и тихой сосредоточенной работы.
• Кухонные и обеденные зоны, комнаты отдыха персонала.
• Ресепшн и представительские зоны с учётом имиджевых требований заказчика.
• Серверные и технические помещения для оборудования арендаторов с необходимым кондиционированием и резервным электроснабжением.

Планировочная структура разрабатывается с возможностью последующего изменения конфигурации под требования новых арендаторов – без вмешательства в несущие конструкции и инженерные магистрали.

Вертикальный транспорт

Лифтовая группа – один из ключевых параметров комфортности офисного здания. Недостаточное количество лифтов или неправильная их группировка приводит к очередям в часы пик, что напрямую снижает привлекательность объекта для арендаторов.

Количество и грузоподъёмность лифтов, скорость движения кабин и алгоритм диспетчеризации рассчитываются на основе прогнозируемого числа пользователей, этажности здания и интенсивности входного потока в утренние и вечерние часы. Для объектов с высокими требованиями к сервису предусматриваются системы интеллектуального управления лифтами с назначением кабин через терминалы или мобильное приложение.

Микроклимат и вентиляция

Качество воздуха и температурный режим прямо влияют на самочувствие и производительность сотрудников. Офисные здания высокого класса предполагают индивидуальное регулирование климата по зонам или арендным блокам.

В состав климатического проектирования входят:

• Приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением и рекуперацией тепла – с расчётом воздухообмена на основе нормируемой подачи свежего воздуха на человека по СП 60.13330.2020.
• Многозональные системы кондиционирования с поддержанием нормируемых параметров температуры и влажности на рабочих местах в соответствии с требованиями СП 2.2.3670-20.
• Фильтрация приточного воздуха с выбором класса фильтров по степени загрязнённости наружного воздуха и требованиям арендаторов.
• Отдельные системы кондиционирования для серверных помещений с поддержанием требуемого температурно-влажностного режима круглосуточно.

Освещение

Освещение рабочих мест проектируется в соответствии с СП 52.13330.2016 и СанПиН 1.2.3685-21. Для офисных помещений нормируемая освещённость на рабочей поверхности составляет 300 лк при общем освещении и 400 лк при комбинированном.

В проекте предусматриваются:

• Светодиодное освещение с нормируемыми показателями освещённости, равномерности и ограничения блёсткости (UGR) по СП 52.13330.2016.
• Максимальное использование естественного освещения – с расчётом коэффициента естественной освещённости (КЕО).
• Системы управления освещением с датчиками присутствия и датчиками освещённости для автоматической регулировки в зависимости от уровня естественного света.
• Аварийное и эвакуационное освещение в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Электроснабжение и инженерные системы

Офисный центр предъявляет высокие требования к надёжности электроснабжения: простой критичного оборудования арендаторов недопустим, а потребности в мощности существенно варьируются в зависимости от состава арендаторов.

В состав инженерного проектирования входят:

• Электроснабжение с категорией надёжности, определяемой составом конкретных потребителей, и организацией резервного питания для систем безопасности и критичного оборудования арендаторов.
• Структурированные кабельные системы (СКС) и телекоммуникационная инфраструктура – с проектированием кабельных трасс, серверных и телекоммуникационных шкафов.
• Системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа – с зонированием по арендным блокам.
• Интеллектуальные системы управления зданием (BMS/BAS) для диспетчеризации инженерных систем и учёта потребления ресурсов.
• Автоматизированный коммерческий учёт тепла, воды и электроэнергии по каждому арендному блоку.

Доступность для маломобильных групп населения

Требования к доступности офисных зданий для МГН устанавливаются СП 59.13330.2020 и являются обязательными. В наших проектах предусматриваются безбарьерные входные группы с пандусами или подъёмными платформами, лифты с размерами кабин для инвалидных колясок и речевым оповещением, специализированные санузлы, тактильные направляющие и визуальная навигация.

Состав проектной и рабочей документации

По результатам проектирования офисного центра заказчик получает полный комплект документации для прохождения экспертизы и производства строительно-монтажных работ. Проектная документация включает пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), архитектурные решения (АР), конструктивные решения (КР), сведения об инженерном оборудовании и сетях (ИОС), мероприятия по пожарной безопасности (ПБ), проект организации строительства (ПОС), а также мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению доступности для МГН. Рабочая документация детализирует все решения до уровня, достаточного для производства работ подрядными организациями без дополнительных запросов и уточнений.

Соответствие нормам и прохождение экспертизы

Все проекты разрабатываются в соответствии с действующей нормативной базой: СП 118.13330.2022, СП 2.2.3670-20 (условия труда), СП 52.13330.2016 и СанПиН 1.2.3685-21 (освещение), СП 51.13330.2011 (защита от шума), СП 59.13330.2020 (доступность для МГН), СП 60.13330.2020 (вентиляция), СП 256.1325800.2016 (электроустановки), а также требования пожарной безопасности по СП 2.13130.2020 и СП 4.13130.2013. Мы сопровождаем проекты при прохождении государственной и негосударственной экспертизы и при необходимости проводим авторский надзор в процессе строительства.

Гарантии профессионального подхода

Компания «ПСК «ДОМИНАНТА» выполняет проектирование офисных центров с применением BIM-моделирования, что позволяет выявлять коллизии между разделами до начала строительства и снижает количество изменений в ходе строительных работ. Мы работаем в Туле и других регионах России, предлагая индивидуальный подход к каждому объекту, фиксированные сроки и прозрачную стоимость работ, сопровождение на всех этапах – от концепции до ввода в эксплуатацию, а также постпроектные консультации и поддержку при авторском надзоре.